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 부동산상식: 

임대차 계약 종료 후 원상복구·분쟁·해결 방안

글 W. 리맥스 와이드파트너스 이동엽 팀장

 글 W. 리맥스 와이드파트너스 이동엽 팀장

작년 말부터 임대차 명도에 대한 부동산 컨설팅 업무를 맡아서 진행하고 있다. 고객사는 현재 사용 중인 시설의 일부를 다른 건물로 이전할 예정이다. 사용중인 건물은 집합건물로 임대인이 다수이며, 각각의 임대차 계약 기간이 다르다.별도의 특약사항도 존재한다. 건물 임대차 계약 기간이 만료될 때, 임차인은 임차물을 원상복구한 후, 임대인에게 명도한다. 고객사는 1년전 동일 건물의 구분건물을 명도하면서 원상복구가 원만히 합의되지 않아 과도한 비용을 지출한 경험을 가지고 있었다. 본 컨설팅 업무에는 원상복구에 대한 합의 업무가 포함된다. 

각각의 임대차 계약에 대한 명도의 쟁점과 해결방안을 계획보고서로 제출한 상태이다. 현재는 계획에 따라 명도 등의 절차를 진행 중이다. 본 글에서는 컨설팅 계획보고서에 제시된 원상복구에 대한 일반적인 쟁점과 해결방안을 설명해 보고자 한다.

 일반적으로 임차인은 계약기간이 완료되기 전에 퇴거 및 원상복구 공사를 완료한다. 퇴거와 원상복구에 대한 임대인의 검사가 완료되면 명도 절차는 완료되며 임대차 계약은 종료한다. 임차인이 완료한 원상복구 상태와 임대인이 기대하는 원상복구의 상태에 차이가 있을 때 양측 사이에 분쟁이 발생한다. 원상복구 분쟁의 구체적인 쟁점은 무엇이며 해결 방안이 어떻게 되는지 알아보자.

 1. 원상복구의 주요 쟁점

 원상복구에 대한 주요 쟁점은 원상복구 범위와 원상복구 기간의 임대 손실 부담 주체이다. 원상복구를 어느 범위까지 해야 하는가? 원상복구로 인하여 임대 계약기간을 초과한 경우, 발생한 임대 손실은 누가 부담해야 하는가? 이 두 가지가 원상복구에서 발생하는 주요 쟁점이다.

 2. 원상복구의 범위

 원상복구 또는 원상회복 이란 단어는 어디에서 찾을 수 있을까? 그 출발점은 임대차 계약서와 민법의 임대차 조항이다. 다음은 원상복구에 대한 표준계약서와 민법의 항목이다.

(1) 임대차 계약서 원상복구 관련 항목 : [예시] 계약이 종료된 경우에 임차인은 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다 ( 출처: 법무부 상가건물 임대차 표준계약서 )

(2) 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) : 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

(제654조(준용 규정)에 의해 임대차에 준용한다)

 임차물 반환 시에 원상복구를 해야 한다는 내용만 있을 뿐, 원상복구를 어느 범위까지 해야 하는지는 알 수 없다. 원상복구의 사전적 의미는 손실이나 손상, 파괴 이전의 상태로 고치는 것이다. 임대기간 동안 발생한 모든 손실, 손상, 파괴를 이전의 상태로 해야 할까? 구체적인 원상복구 범위에 대한 내용이 없어 많은 분쟁이 발생할 수밖에 없다.

3. 원상복구 범위에 대한 판례 검토

원상복구 범위에 대한 분쟁은 최종적으로 법원 소송으로 이어진다. 관련 판례를 살펴봄으로써 원상복구 범위에 대한 법원의 입장을 알 수 있다. 임대인과 임차인의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우, 법원의 판결에 의해 강제 합의가 이루어진다. 다음은 조사된 원상복구 관련 판례이다.

 (1) 서울중앙지방법원 2007. 5. 31 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결

원상으로 회복한다고 함은 사회 통념상 통상적인 방법으로 사용ㆍ수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, … 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책 사유가 없으므로 … 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. … 건물의 임대차에서는 .. 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. … 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 … 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 … 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 …

 (2) 서울중앙지방법원 2021. 6. 2. 선고 2019가합4453 판결

감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속돼야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 돼 부당하므로, 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다. … A씨(임대인)는 … 통상의 수선의무를 면제받았을 뿐, … 건물 자체’에 관한 수선의무를 면제받지는 않았으므로, … 통상의 손모로 인한 부분은 수선의무 등을 부담하는 A씨(임대인)가 감수해야 할 부분이므로 모닝글로리(임차인)에 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다.

 (3) 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결

임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

 (4) 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결

임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다.

 임대 기간동안 임차인이 임차목적에 맞게 사용·수익하면서 자연적으로 발생하는 임차물의 하자를 통상의 손모라고 한다. 통상의 손모는 민법 제623조(임대인의 의무)에 따라서 임대인이 부담한다. 그러나 임차인이 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소하며 임차인의 사용수익에 방해할 정도의 것이 아닌 것은 임차인이 부담한다. 단, 임차인의 책임으로 제거되거나 추가된 부분은 원상복구 범위에 포함된다. 임차인 부담하는 원상복구의 범위는 임차물의 사용기간에 따른 감가상각을 고려하여 정한다. 임대인이 계약 시작 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있는 수준이면 족하다.

법원 소송 또는 임대차분쟁조정위원회 조정의 해결 방법을 살펴보면 좀 더 쉽게 알 수 있다. 법원 또는 조정위원회의 감정인은 명도시점의 임차물 가치와 사용기간에 따른 감가상각을 반영한 임차물의 현재가치를 산정한다. 법원 또는 조정위원회는 그 차액을 지급하도록 하고 있다. 감가상각을 반영한 임차물의 현재가치까지만 원상복구의 범위이다. 그 범위를 초과하는 것은 부당이득으로 볼 수 있다.

 4. 원상복구 기간의 임대 손실 부담 주체

 원상복구에 대한 두 번째 쟁점은 원상복구에 소요된 기간동안 발생한 임대 손실의 부담 주체이다. 임대차 계약 기간 내에 원상복구가 완료되었다면 정해진 임대료와 관리비의 지급으로 임대 손실이 발생하지 않는다. 그러나 원상복구의 완료 시점이 계약 기간을 초과한 경우에 계약 완료일부터 원상복구의 완료 시점까지의 임대 손실을 누가 부담해야 할까? 관련 판례를 살펴보자.

(1) 대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결

임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우, 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.

 (2) 서울중앙지방법원 2007. 5. 31 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결

원고가 실제로 임대목적물의 원상회복공사를 완료한 날은 2006. 1. 9.이지만, 당초의 공사예정기간은 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간이었고, 그 공사의 주된 내용도 원상회복을 위한 철거공사와 바닥 및 천정공사로서 특별하게 오랜 공사기간을 필요로 하지 않는 것으로 보이며, 실제 공사도 약정된 공사개시일로부터 며칠이 지나서 시작되었고, 공사기간 종료예정일을 경과해서 2006. 1. 9.까지 공사를 하게 된 것은 원고의 요청에 따라 미비한 부분을 보충한 것에 불과한 사실을 인정할 수 있다. 피고가 임차한 건물을 원상회복하는 데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만, 그에 관한 원ㆍ피고 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,451원(=1,430×5/31)을 지급할 의무가 있다.

 상기 판례에 따르면 계약기간을 초과하여 원상복구가 완료된 경우에 임차임이 부담해야 하는 임대 손실은 실제 원상복구를 완료한 날짜까지 아니라 실질적으로 원상복구에 필요한 기간에 대한 임대료 상당액이다. 원상복구의 순 공사 기간에 대해서만 임차인에게 청구하여야 한다.

 5. 원상복구 범위의 변경

 원상복구의 범위를 변경할 수 있을까? 변경된 범위를 계약의 내용으로 하면 가능하다. 변경된 원상복구의 범위가 임대차 계약서에 구체적으로 명시되어 있거나, 변경 내용에 대한 임차인의 인지와 동의가 있어야 한다. 그러나 원상복구의 변경 행위가 공정한 법률행위인지 판단해 봐야 한다. 불공정한 법률행위는 무효이기 때문이다. 불공정 여부는 계약 당시를 기준으로 보기 때문에 단순한 계약서 내용으로 넣은 것만으로 안 되며, 계약 당시 상황의 공정성 여부와 임차인의 충분한 이해와 적극적인 동의가 있어야 한다.

 원상복구 범위의 비용 부담 주체에 대해 알아보았다. 원상복구에 대해서 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 경우에, 판례에 따른 원상복구 범위와 비용 부담 주체를 설명하면 소송이나 조정 과정 없이 신속히 분쟁을 해결하여 비용과 시간을 줄일 수 있다. 임대인은 임차인에게 명도에 있어서 과도한 요구를 해서는 안 된다. 명도에 있어서 합리적인 수준으로 합의하여야 한다.

 글을 마치며…

 본 컨설팅 업무로 원상복구에 대한 많을 판례를 살펴보았다. 법원은 임대차 계약 종료에 따른 명도 분쟁에 있어서, 임대인보다 임차인의 편에 조금 기울어져 있는 것 같다. 임대인은 민법의 자세한 소유권 규정으로 보호를 받고 있으나 임차인의 권리에 대한 보호 규정은 부족하다고 보는 것 같다. 과거보다 경제활동의 중요성이 높아진 현대 사회에서 소유권 보호보다 임차인의 경제활동을 더 중요하게 보기 때문일 수도 있다. 상가건물임대차보호법 제1조를 살펴보면 본 법은 ‘국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로’ 한다고 되어 있다. ‘국민 경제생활’에서 국민은 임대인보다 ‘경제활동을 하는 임차인’을 의미하는 것 같다. 임대차 명도에 대한 분쟁이 소송으로 이어질 경우에 임대인에게 불리한 판결이 나올 확률이 높다고 본다.

 글쓴이는 한양대학교/대학원에서 건축공학을 전공했다. 약 20년간 건설회사와 소프트웨어개발회사에서 근무하였으며, 한국방송통신대학교에서 법학과 경영학을 전공했다. 현재는 리맥스 와이드파트너스에서 기업 부동산 서비스를 전문으로 하는 블랙스톤팀의 팀장을 맡고 있다.

 필자. W. 리맥스 와이드파트너스 이동엽 팀장

세계 최대 부동산 프랜차이즈 기업 리맥스는 1973년 미국에서 출발해 50여년의 노하우를 가진 회사로 전세계 110여개국에 진출해 14만여명의 부동산 중개 전문가들이 활동중 이다.