"리맥스코리아와 함께 하는 부동산 트렌드 읽기" 

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부동산상식: 

2024 법률 기준 주거용 부동산 임대차 계약 시 주의사항

W.리맥스 프라임원 임상욱 대표

2023년 10월 19일부터 공인중개사 법 일부개정이 시행됨에 따라 개업 공인중개사는 임대차 중개 시 다음의 내용을 설명해야 한다.

1) 확정일자 부여 기관에 정보제공 요청 가능

2) 임대인이 납부하지 않은 국세 및 지방세 열람 신청 가능

이전에는 임대인의 동의를 받아야만 확정일자 부여일, 보증금, 국세 및 지방세 납세증명서를 열람할 수 있었지만, 이제는 동의 없이도 열람이 가능하다. 위반 시 500만 원 이하 과태료 부과되며 다만, 보증금 1,000만 원 이하의 거래나 임대차 계약 이전이라면 임대인의 동의가 필요하다. 

자세히 살펴보면, 「공인중개사법 일부개정법률안」이 2023년 4월 18일 자 공포 후 6개월이 경과한 날(10월 19일)부터 주거용 부동산 임대차 중개 시 설명의무<법 제25조의 3>가 시행되고 있으니 주의해야 한다. 주택임대차보호법 제3조의 6제 4항에 의거 확정일부여기관에 정보제공(확정일자, 차임, 보증금 등)을 요청할 수 있으며 국세징수법과 지방세징수법에 따라 임대인의 미납 국세와 미납지방세를 열람 신청할 수 있다. 이는 개업 공인중개사가 주택 임대차계약 시 확정일자 등(차임, 보증금)의 정보제공 요청과 임대인의 미납세금을 확인할 수 있다고 설명하여야 한다.

따라서 개업 공인중개사는 확정일자와 전입세대 확인에 관하여 해당 주민센터에 그 정보를 요청할 수 있고, 국세와 지방세는 세무서 및 시·군·구청에 그 정보를 요청할 수 있다고 설명하여야 한다. 위반 시 500만 원 이하의 과태료가 부과된다. 상가건물 임대차의 경우, 개업 공인중개사의 설명의무는 없으나 국세 징수 법과 지방세 징수 법에 임대인의 동의를 받아 열람 신청할 수 있다고 안내하면 더 좋은 중개 서비스가 될 수 있다.

주택임대차보호법 <법 제3조의 6> 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등에 의하면, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여 기관에 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보제공 요청할 수 있다. 그리고 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 정보제공을 요청할 수 있다.

동법 시행령의 확정일자부 기재사항은 확정일자 번호·부여일, 임대인·임차인 인적 사항, 주택 소재지, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금, 신청인의 성명과 주민번호 앞자리이고, 임대차 정보제공 요청서(별지 제3호 서식)를 제출하여야 한다. 주택의 임대차 정보제공은 임대차에 이해관계가 있는 자는 임대인의 동의 없이 요청 가능하고, 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아야 한다. 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없다.

국세징수법<109조 1항> 미납국세 등의 열람, 지방세 징수 법<6조 1항>미납 지방세 등의 열람 대상은 주거용 건물 또는 상가건물을 임차하여 사용하려는 자(임대차계약 체결 전과 후로 구분)이다. 임대차계약을 체결하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차 기간이 시작되는 날까지 미납국세 및 미납 지방세는 임대인의 동의를 받아 열람 신청할 수 있다.

미납국세 열람 신청은 세무서장에게, 미납지방세는 지방자치단체의 장에게 신청한다. 다만, 미납지방세의 열람은 임대차계약의 보증금이 1천만 원 초과하는 경우 임차인은 임대차 기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이 미납 지방세 열람을 신청할 수 있다.

필자 : W.리맥스 프라임원 임상욱 대표

 세계 최대 부동산 프랜차이즈 기업 리맥스는 1973년 미국에서 출발해 50여년의 노하우를 가진 회사로 전세계 110여개국에 진출해 14만여명의 부동산 중개 전문가들이 활동중 이다.