[CEOin PREMIUM=편집국 편집장]

“집값의 미래, 이제 인구가 결정한다”…

초고령사회가 뒤흔드는 부동산의 새 질서

이나겸 부동산학 박사, 신간 『초고령사회 집값의 미래』 10월 출간
수도권 60개 시군구 10년 데이터 분석…고령인구 비중 전환점 서울 22.25%·경기 16.48%·인천 20.04%

금리와 공급, 정부 정책이 집값을 움직이던 시대를 지나 인구구조가 부동산시장의 장기 흐름을 좌우하는 핵심 변수로 떠오르고 있다. 초고령사회에 들어선 대한민국에서 어떤 지역의 주택은 가치를 지키고, 어떤 지역은 수요 감소에 직면할 것인지를 실증 데이터로 짚은 연구서가 나온다.

도서출판 청도는 이나겸 부동산학 박사의 신간 『초고령사회 집값의 미래』를 2026년 10월 출간할 예정이라고 밝혔다. 이 책은 수도권 60개 시군구의 2013년부터 2022년까지 10년간 자료를 토대로 고령화가 주택 수요와 자산 처분, 지역별 주택가격에 미치는 영향을 분석했다.

“고령화=집값 하락” 단순 도식을 넘어

저자는 고령인구가 늘면 집값이 떨어진다는 단순한 도식에서 벗어났다. 지역의 인구 유입과 경제활동, 주거 환경, 세대별 자산 활용 방식에 따라 주택시장이 서로 다른 방향으로 움직일 수 있다는 것이다. 금리와 공급 중심의 기존 분석에 인구구조와 생애주기라는 장기 관점을 더했다.

고령화는 은퇴 후 소득 감소와 생활비 부담, 건강 문제, 상속 등으로 보유 주택이 시장에 나오는 공급 증가 요인이 될 수 있다. 그러나 모든 고령자가 은퇴와 함께 집을 파는 것은 아니며, 오히려 새로운 주거지를 찾는 수요자가 되기도 한다. 결국 주택가격을 가르는 것은 그 지역의 주택을 사거나 빌릴 다음 세대가 얼마나 있느냐는 점이다. 청년층과 경제활동인구가 꾸준히 들어오는 지역은 고령화 속에서도 일정한 수요를 유지할 수 있지만, 고령인구 증가와 젊은 세대 유출이 겹치는 지역은 매물을 흡수할 수요가 부족해질 수 있다.

61세·72세·81세로 나눠 본 고령층, ‘액티브 시니어’ 주목

이를 설명하기 위해 저자는 고령층을 하나로 묶지 않고 연령과 경제활동, 자산 보유·처분 방식에 따라 나눴다. 61세, 72세, 81세를 각각 노후 준비와 경제활동 중단 전후, 생애 후반의 자산 처분을 살피는 분석 기준으로 삼았다. 특정 연령에 모두가 은퇴하거나 집을 판다는 뜻이 아니라 생애 단계별로 달라지는 주거 선택을 이해하기 위한 구분이다.

특히 65~74세 ‘액티브 시니어’에 주목했는데, 이들은 주택을 처분하는 공급자이면서 소비를 이어가며 새 주거 공간을 고르는 수요자이기도 하기 때문이다. 의료시설과 대중교통, 상업시설이 가까운 도심이나 관리 부담이 적은 소형 주택에 대한 선호는 일부 지역에서 새로운 수요를 만들 수 있다. 고령화가 곧 수요의 소멸은 아니며, 수요의 지역별·유형별 재편으로 이어질 수 있다는 설명이다.『초고령사회 집값의 미래』는 고령화와 주택시장의 관계를 개별 감(感)이나 일반론이 아닌 수도권 시군구 단위의 데이터로 풀어냈다는 데 의미가 있다. 같은 수도권이라도 서울·경기·인천의 인구 전환점이 다르게 추정된다는 점을 보여줌으로써, 앞으로의 부동산 논의가 ‘전국 평균’이 아닌 ‘지역별 인구 구조’를 출발점으로 삼아야 한다는 문제의식을 던진다.

수도권 60개 시군구 패널 분석…“전환점은 지역마다 달랐다”

연구 부록에는 주민등록 인구자료와 한국부동산원 주택가격지수, 지역내총생산 등을 활용한 패널 분석이 실렸다. 수도권 60개 시군구를 대상으로 지역별 고유 특성을 통제하는 고정효과 모형을 적용해, 고령인구 비중과 주택가격의 관계가 직선이 아닌 비선형 구조일 가능성을 검토했다. 추정된 고령인구 비중의 전환점은 수도권 전체 21.27%, 서울 22.25%, 경기 16.48%, 인천 20.04%다.

다만 이 수치는 연구 대상 기간과 지역, 모형 조건에서 도출된 추정값이다. 해당 비율에 이르면 집값이 곧바로 떨어진다는 뜻이 아니며, 개별 아파트나 특정 지역의 매매 시점을 판단하는 기준으로도 쓸 수 없다. 저자 역시 분석 기간과 지역 단위의 한계, 주택가격지수로 파악하기 어려운 잠재 매물 등 연구의 제약을 함께 밝히고, 결과를 확정적인 가격 예측이 아닌 고령화와 주택시장의 장기 관계를 이해하는 자료로 활용해 달라고 당부한다. 같은 수도권 안에서도 전환점이 서로 달랐다는 점은 지역별 인구구조와 경제활동, 주택 수요의 차이를 무시한 일률적인 고령화 전망으로는 시장의 미래를 설명하기 어렵다는 점을 보여준다.

노후 자산관리·상속·주거복지까지…“집이 있어도 노후가 안정적이라는 뜻은 아니다”

책은 가격 분석을 넘어 노후 자산관리와 상속, 주거복지 문제도 폭넓게 다룬다. 집을 가졌다는 것과 안정적인 노후를 누린다는 것은 별개라는 점이 강조된다. 자산 가치가 높아도 은퇴 후 소득이 줄면 생활비와 의료비, 관리비, 세금을 감당하기 어려울 수 있어서다. 이에 따라 계속 보유할지, 규모를 줄여 옮길지, 매각이나 임대를 택할지, 주택연금으로 현금흐름을 확보할지에 대한 판단이 중요해진다.

부모 세대의 주택이 자녀 세대로 넘어가는 상속도 구조적 변화의 한 축이다. 젊은 인구 유입이 부족한 지역에서는 상속에 따른 주택 처분이 공급 부담으로 이어질 수 있고, 일자리와 교육, 교통, 의료시설이 집중된 지역에서는 세대교체로 나온 매물이 새 수요에 흡수될 수 있다. 건설·개발업계에도 과제가 던져진다. 1~2인 가구 증가에 맞는 주택 유형, 의료·돌봄 서비스와 결합한 주거시설, 이동 편의성과 생활 접근성을 고려한 도시 설계의 중요성이 커지고 있기 때문이다. 책은 고령자 주택의 공급과 유형, 주거정책, 세금과 거래 문제를 함께 살피며 부동산을 단순한 투자 대상이 아닌 생애 전반에 걸쳐 관리하고 활용해야 할 자산이자 생활 기반으로 바라본다.

5부 23장 구성…일본·유럽·미국 사례도 비교

전체 구성은 진단·데이터·전략·미래·해외의 5부 23장이다. 인구 이동과 주택시장에 대한 통념을 점검한 뒤 실증 분석으로 고령화와 주택가격의 관계를 살피고, 은퇴 후 주거 전략과 고령친화 도시의 미래로 논의를 넓힌다. 일본과 유럽, 미국의 사례도 비교 자료로 실었다. 고령자 주거와 의료·돌봄의 결합, 인구 감소에 대응한 도시 재편 등 해외 경험을 통해 한국 주택시장과 주거정책이 검토해야 할 과제를 짚는다.

미래 주택 선택의 일곱 가지 조건…“지역을 먼저 보고, 집을 그다음에 보라”

저자는 미래의 주택을 고를 때 따져야 할 일곱 가지 조건도 제안했다. 인구가 지속적으로 유입되는 지역인지, 병원과 교통·상업시설 등 생활 기반이 충분한지, 걸어서 일상생활이 가능한지를 우선 확인하라는 것이다. 여기에 관리비와 유지비 부담, 1~2인 가구에 맞는 주거 구조, 매각과 임대의 용이성, 고령층과 다음 세대가 함께 선호할 수 있는 주택인지가 판단 기준으로 제시됐다. 과거의 가격 상승률이나 개발 기대감만으로 미래 가치를 가늠하지 말고, 인구구조와 생활 여건, 자산의 유동성을 종합해 보라는 의미다.

저자가 결론에서 내놓은 메시지는 “지역을 먼저 보고, 집을 그다음에 보라”는 것이다. 건물의 조건이나 현재 가격보다 그 지역에 누가 남고 누가 들어오는지, 일자리와 생활 인프라가 유지될 수 있는지를 먼저 살펴야 한다는 뜻이다.

책의 의미와 활용…개인의 주거 결정부터 정책·산업 현장까지

『초고령사회 집값의 미래』는 고령화와 주택시장의 관계를 개별 감(感)이나 일반론이 아닌 수도권 시군구 단위의 데이터로 풀어냈다는 데 의미가 있다. 같은 수도권이라도 서울·경기·인천의 인구 전환점이 다르게 추정된다는 점을 보여줌으로써, 앞으로의 부동산 논의가 ‘전국 평균’이 아닌 ‘지역별 인구 구조’를 출발점으로 삼아야 한다는 문제의식을 던진다.

활용 범위도 넓다. 은퇴 후 주거와 자산관리를 준비하는 중장년층에게는 보유·이동·매각·임대·주택연금 가운데 무엇을 택할지 판단하는 틀을, 부모 세대의 주택 처분과 상속을 고민하는 자녀 세대에게는 상속 주택의 활용 방향을 가늠할 기준을 제공한다. 부동산 개발·투자업계와 금융기관에는 고령친화 주택과 의료·돌봄 결합 주거 등 새로운 수요를 읽는 시각을, 도시계획 및 주거복지 정책 담당자에게는 인구 감소 시대의 도시 재편과 정책 과제를 점검할 참고 자료를 건넨다. 집값의 등락을 맞히는 데서 한 걸음 나아가, 인구구조가 바뀌는 시대에 어떤 지역과 주택이 지속적인 수요를 확보하고 주택을 어떻게 보유·활용할 것인지를 묻는 연구서다.

이나겸 부동산학 박사의 『초고령사회 집값의 미래』는 도서출판 청도에서 2026년 10월 출간 예정이며, 정가는 2만원이다. 출간 후 전국 오프라인 서점과 온라인 서점에서 구입할 수 있다. 도서 및 구매 관련 문의는 도서출판 청도